Цифровизация сделок с жильем и защита добросовестного приобретателя: новые вызовы 2026 года

Механизм дистанционной регистрации сделок с жильём через ЕБС заработал в России сравнительно недавно - с 1 июля 2026 года. Появился он благодаря Федеральному закону от 07.06.2025 № 133-ФЗ [11]. Первая такая сделка была зарегистрирована уже через три недели после запуска механизма - 23 июля 2026 года в Самарской области. Стороны прошли биометрическую идентификацию, документы были подписаны УКЭП [5]. Параллельно развивалась судебная практика. 16 декабря 2025 года Верховный Суд РФ по «делу Долиной» (Определение № 5-КГ25-174-К2) отменил решения нижестоящих инстанций и оставил квартиру добросовестной покупательнице, указав, что заблуждение в мотивах не является основанием недействительности (п. 3 ст. 178 ГК РФ), а отказ от двусторонней реституции недопустим [13]. 1 июля 2026 года Президиум ВС РФ утвердил Тематический обзор № 12/2026, закрепивший этот подход [22]. Казалось бы, добросовестный приобретатель получил устойчивую защиту. Однако именно это решение запустило обратный эффект: продавцы стали переориентироваться со ст. 178 на ст. 177 ГК РФ - неспособность понимать значение своих действий. И вот здесь судебная линия впервые напрямую пересекается с цифровой. Само «дело Долиной» цифровым не было: сделка 2024 года совершалась офлайн, с подписанием в банке и расчётами через сейф. Но его последствия переформатировали поле оспаривания сделок, а новое поле - ст. 177 - бьёт по всем сделкам, но особенно уязвимыми становятся дистанционные сделки. Эти две линии - техническая и судебная - развивались вроде бы параллельно, но никто пока не попытался свести их вместе. А между тем именно на их пересечении и возникает больше всего вопросов. Методологическую основу исследования составили формально-юридический анализ норм ГК РФ и Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года, сравнительно-правовой анализ законодательства Германии, Казахстана и Эстонии, а также изучение судебной практики (Определение ВС РФ № 5-КГ25-174-К2, Тематический обзор № 12/2026) и доктринальных источников.

Закон № 133-ФЗ не отменил усиленную квалифицированную электронную подпись - он лишь дополнил её биометрической идентификацией. В результате выстроилась трёхуровневая система. УКЭП подтверждает авторство и неизменность документа. Биометрия удостоверяет, что перед камерой находится именно тот человек, который подписывает договор. ЕСИА открывает доступ к площадке «Госуслуг» [1]. Каждый уровень решает свою задачу, но вместе они не проверяют юридическую чистоту квартиры. Долги, запреты, аресты, споры, супружеские доли - всего этого система попросту не видит. Биометрия отвечает на вопрос «тот ли это человек?», но не на вопрос «можно ли совершать эту сделку?». Теоретическая основа для анализа электронной формы волеизъявления заложена в отечественной цивилистике. В работах А. А. Ляужева исследуются особенности реализации принципа автономии воли сторон в условиях цифровизации и необходимость законодательного закрепления конкретных вариантов цифровой формы юридически значимых сообщений [9]. Правовая природа электронной подписи как средства защиты информации и подтверждения подлинности документов раскрывается в исследованиях С. Ю. Михайловой и Е. В. Ивановой [10]. Вопросы надёжности и ответственности в системе применения электронной подписи анализируются Н. И. Соловяненко, которая отмечает необходимость закрепления в законодательстве условий ограничения ответственности удостоверяющих центров [20]. Проблемы добросовестности приобретателя и распределения бремени доказывания рассматриваются в работе А. А. Бурмакина и И. В. Заикиной [3]. Однако специальных исследований, посвящённых взаимодействию биометрической идентификации и защиты добросовестного приобретателя в сделках с недвижимостью, пока недостаточно.

С точки зрения теории юридических фактов биометрическая идентификация является не самостоятельным юридическим фактом, а производной технической процедурой. Она запускает процесс регистрации, но нового права не создаёт. Сбой биометрии сам по себе ещё не тянет на отдельное основание для недействительности сделки. Оспаривать её придётся по общим мотивам: порок воли, отсутствие согласия супруга, введение в заблуждение, стечение тяжёлых обстоятельств. Иными словами, проверка по лицу не превращает сделку в безупречную и не снимает с приобретателя обязанность убедиться в юридической чистоте объекта. Чтобы разобраться в правовом режиме электронных сделок, нужно чётко развести два защитных механизма, предусмотренных Законом № 218-ФЗ [12]. Первый - статья 36. Она даёт собственнику возможность внести в ЕГРН запись о том, что переход права без его личного участия невозможен. Такая запись блокирует регистрацию по доверенности и работает как барьер против мошенничества. Статья 36.2 регулирует иной механизм - внесение в ЕГРН записи о возможности представления заявления в электронной форме: без такой отметки электронная регистрация по УКЭП была невозможна.

Закон № 133-ФЗ изменил именно ст. 36.2, дополнив ч. 6 п. 6 следующей формулировкой: «сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в форме электронных документов и (или) электронных образов документов подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью заявителей при условии идентификации сторон договора с использованием государственной информационной системы «Единая система идентификации и аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных»» [11]. Раньше всё было иначе. Чтобы зарегистрировать сделку электронно, собственнику приходилось вносить в ЕГРН отдельную запись - своеобразное разрешение на регистрацию по документам, подписанным УКЭП. Без неё регистратор просто не принял бы документы. Теперь появился альтернативный путь: отсутствие такой записи в реестре больше не блокирует государственную регистрацию - но лишь в случаях, прямо перечисленных в законе. Один из них - пункт 6 части 6 статьи 36.2. Он касается сторон договора об отчуждении объекта недвижимости: если их заявление и документы подписаны УКЭП, а сами стороны прошли идентификацию через ЕСИА с использованием биометрических персональных данных, регистрация возможна и без предварительной записи в ЕГРН [11]. Что это значит на практике? Специальная отметка в ЕГРН по ст. 36.2 больше не требуется - достаточно, чтобы стороны прошли биометрическую идентификацию. Однако остаётся вопрос о взаимодействии с другим защитным механизмом - записью по ст. 36, блокирующей регистрацию без личного участия собственника. Статья 36 говорит о регистрации «без личного участия». Является ли биометрическая идентификация из дома «личным участием» в смысле данной нормы, в самом законе прямо не разъяснено: 133-ФЗ внёс изменения только в ст. 36.2, а ст. 36 оставил без изменений. При буквальном толковании запись по ст. 36 может блокировать любую регистрацию без физического присутствия, включая дистанционную биометрическую регистрацию. При целевом толковании биометрия удостоверяет личность и может рассматриваться как форма «личного участия». На практике правоприменение склоняется к буквальному толкованию: собственнику необходимо предварительно снять запрет по ст. 36 — лично, через Госуслуги или через МФЦ. Росреестр уже занял по этому вопросу чёткую позицию: дистанционная биометрическая регистрация не применяется к объектам, по которым в ЕГРН внесена запись о невозможности регистрации без личного участия собственника. Таким образом, на уровне правоприменения вопрос закрыт, хотя в самом законе прямая отсылка от п. 6 ч. 6 ст. 36.2 к ст. 36 отсутствует. Кроме того, биометрическая регистрация не применяется при отчуждении долей в общей собственности, в сделках с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц, а также в отношении наследственных и спорных объектов. [1].

На этом фоне особую остроту приобретают новые риски. Необратимость биометрических данных создаёт риск, не сопоставимый с компрометацией пароля или ключа УКЭП. Лицо, голос, отпечатки пальцев невозможно заменить. При утечке, последствия растягиваются на годы: мошенники могут использовать данные многократно. Если гражданин однажды сдал биометрию ради оплаты проезда, он может не осознавать, что тем самым открыл возможность для дистанционного распоряжения жильём. К концу 2025 года число пользователей ЕБС достигло 9 млн человек - рост в три раза за год. Количество биометрических платежей за девять месяцев 2025 года составило 146 млн, что в девять раз больше, чем годом ранее [2]. Однако масштаб системы - это и масштаб рисков. Согласно исследованию Entrust (2026 Identity Fraud Report), дипфейки составляют 20% всех попыток биометрического мошенничества [24]. В России, по данным Сбербанка, число случаев кибермошенничества с использованием дипфейков за полтора года выросло в 26 раз, а ущерб в 2026 году превысил 2 млрд рублей [4]. Представители Центра биометрических технологий отмечают, что система анализирует совокупность параметров и проверяет, находится ли перед камерой реальный человек, - но в условиях распространения генеративных моделей угроза остаётся значительной. Отдельная группа рисков - принуждение к прохождению биометрической идентификации. Камера не оценивает способность понимать значение действий, не видит растерянности, дрожи в голосе, признаков давления. Для пожилых людей и лиц в зависимом положении удалённая сделка особенно уязвима. Показательно дело № 2-530/2020 Буйнакского городского суда: 94-летней истице вернули право собственности, когда УКЭП была выпущена на основании доверенности с подложной подписью, а регистрация перехода права проведена тайно от истицы по электронной подписи [19]. Биометрия этот риск не снимает - достаточно убедить человека поднести лицо к экрану. Цифровой разрыв усугубляет проблему. Граждане с низкой цифровой грамотностью воспринимают биометрию как барьер и вынуждены просить «помощи» у знакомых и случайных консультантов, которые нередко становятся фигурантами уголовных дел о мошенничестве с недвижимостью [1]. Таким образом, технологическая идентификация сама по себе не создаёт гражданско-правовых гарантий; она лишь меняет конфигурацию рисков.

Если техническая линия задаёт новые возможности, то судебная линия определяет, насколько устойчивым будет право приобретателя. И здесь ключевым стал вопрос о выборе основания для оспаривания. При обмане (ст. 179 ГК РФ) сделка может быть оспорена, если другая сторона знала или должна была знать об обмане, совершаемом третьим лицом [14]. При заблуждении (ст. 178 ГК РФ) учитывается добросовестность контрагента: согласно п. 5 ст. 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение было таким, что его не распознало бы лицо, действующее с обычной осмотрительностью [15]. Именно поэтому в «деле Долиной» иск был заявлен по ст. 178, а не по ст. 179: обман шёл от третьих лиц - телефонных мошенников, а не от покупательницы, и доказать её осведомлённость было практически невозможно. Выбор ст. 178 оказался тактически вынужденным: при ст. 179 добросовестность покупателя блокировала бы иск. Тематический обзор ВС РФ № 12/2026 подтвердил это, указав в п. 7, что, если обман исходил от третьего лица, оспаривание по ст. 179 допускается лишь при условии, что приобретатель знал или должен был знать об обмане [22]. Верховный Суд, отменяя решения нижестоящих инстанций, занял последовательную позицию: заблуждение в мотивах не имеет правового значения (п. 3 ст. 178 ГК РФ); добросовестный контрагент, осмотревший квартиру и проведший расчёты через банк, не может отвечать за чужой обман; продавец, зарегистрированный как индивидуальный предприниматель с опытом гражданско-правовых отношений, должен понимать последствия отчуждения недвижимости; уклонение истца от судебно-психиатрической экспертизы влечёт для него негативные процессуальные последствия; наконец, отказ от двусторонней реституции недопустим - ст. 178 ГК РФ не входит в перечень исключений [13]. После этого решения суды стали вдвое чаще защищать покупателей: если в 2025 году добросовестным приобретателям удавалось сохранить жильё в 41% споров, то в 2026 году - в 85% [16]. Однако, по данным Ассоциации юристов России, после решения ВС по делу Долиной зафиксировано как минимум 30 случаев, когда нижестоящие суды продолжали вставать на сторону продавцов [23]. Это означает, что победа добросовестного приобретателя не стала автоматической гарантией для всех последующих споров.

Логическим продолжением судебной линии стало утверждение 1 июля 2026 года Президиумом ВС РФ Тематического обзора судебной практики № 12/2026 (постановление № 15А/2026), содержащего 20 правовых позиций [22]. Обзор провёл чёткую границу между заблуждением в природе сделки и заблуждением в мотивах: первое может быть основанием недействительности, второе — нет, если покупатель добросовестен. Согласно п. 8 Обзора, при наличии условий для оспаривания сделки как совершённой под влиянием обмана суд применяет двустороннюю реституцию: возврат квартиры продавцу должен сопровождаться безусловным возвратом денег покупателю. Отказ от этого правила возможен только в случаях, определённых законом [22]. Таким образом, к середине 2026 года сложилась достаточно устойчивая судебная рамка: добросовестный приобретатель по ст. 178 ГК РФ защищён, а обман третьих лиц не должен автоматически разрушать сделку. Однако именно эта устойчивость и породила новую проблему - смещение стратегии продавцов на иное основание.

После Определения ВС по делу Долиной закрытие ст. 178 как инструмента оспаривания не остановило продавцов, а сместило их стратегию. По данным экспертов рынка недвижимости, продавцы переориентировались со ст. 178 ГК РФ (заблуждение) на ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий), ссылаясь на внезапный приступ болезни, сильное медикаментозное воздействие или помутнение рассудка. Как отмечает руководитель блока безопасности компании «Этажи» Е. Тикунова, «как только суд ссылается на 177 статью ГК РФ, покупатель почти гарантированно проигрывает» [23]. Практика подтверждает этот прогноз. Как сообщают «Известия», семья Котковых до сделки за 45 тыс. руб. заказала психолого-психиатрическое освидетельствование продавца, которое подтвердило, что он понимает значение своих действий. Однако суд не принял это заключение во внимание: после решения ВС по делу Долиной продавец уже 19 декабря 2025 года подал уточнённый иск по ст. 177 ГК РФ, а 16 января 2026 года договор был признан недействительным с применением реституции. Вернуть деньги покупателям продавец не смог - у него их не было [6]. Принципиальное отличие ст. 177 от ст. 178 и 179 ГК РФ состоит в том, что при оспаривании по пункту 1 ст. 177 добросовестность покупателя не учитывается. При обмане (ст. 179) сделка оспаривается, только если покупатель знал или должен был знать об обмане. При заблуждении (ст. 178) добросовестность контрагента может блокировать оспаривание (п. 5 ст. 178 ГК РФ). Но при п. 1 ст. 177 даже если приобретатель проверил документы, провёл расчёты через банк, оформил всё у нотариуса и действовал максимально осторожно - это само по себе не гарантирует защиту права собственности. Сделка может быть признана недействительной, если экспертиза подтвердит неспособность продавца понимать значение своих действий в момент подписания [23]. Тематический обзор № 12/2026 прямо затронул эту проблему. Согласно п. 1.1 Обзора, для признания сделки недействительной по п. 1 ст. 177 ГК РФ истец обязан доказать, что в момент совершения сделки он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Бремя доказывания возлагается на истца, а уклонение от судебно-психиатрической экспертизы может стать основанием для отказа в иске [22]. Согласно п. 3 Обзора, наличие или отсутствие психического расстройства устанавливается исключительно на основании заключения экспертизы [22]. Применительно к дистанционным сделкам через ЕБС этот риск приобретает особую остроту. В обычной сделке нотариус или сотрудник МФЦ видит продавца живьём. И может заметить то, что не фиксирует ни одна камера: растерянность, спутанную речь, дезориентацию. В дистанционном формате всё иначе. Биометрия подтверждает совпадение параметров - и только. Психическое состояние остаётся за кадром. А теперь представим, что продавец оспаривает сделку по статье 177 ГК РФ. Что остаётся добросовестному приобретателю? У него, как правило, нет видеозаписи общения с продавцом в момент подписания. Свидетели - редко. Ссылки на то, как продавец вёл себя при личной встрече, не заменят заключения судебно-психиатрической экспертизы. Биометрия в такой ситуации не защищает покупателя - она, наоборот, создаёт иллюзию «технической безупречности» процедуры. А за этой иллюзией скрывается отсутствие проверки воли.

Теперь о бремени доказывания. По пункту 5 статьи 10 и статье 302 ГК РФ добросовестность приобретателя презюмируется. Доказывать обратное должен истец. Но на практике картина сложнее. В научной литературе отмечают: истец формирует так называемую «фактическую презумпцию недобросовестности» — через набор «красных флагов». Что сюда попадает? Заниженная цена, доверенность, частая смена титулов, сомнительные полномочия продавца, расчёты через третьих лиц [3]. Если приобретатель проигнорировал такие признаки, суд может признать его недобросовестным. Получается, перераспределение бремени доказывания происходит де‑факто - независимо от того, что написано в законе. Применительно к дистанционным сделкам через ЕБС возникает специфический вопрос: должно ли само по себе прохождение биометрии презумироваться как подтверждение добросовестности приобретателя? Представляется, что нет. Биометрия подтверждает, кто перед нами, но не говорит, добросовестен ли человек. Это разные вещи. Когда дистанционную сделку начинают оспаривать, логично возложить на покупателя обязанность доказать, что он проявил разумную осмотрительность: взял выписку из ЕГРН, проверил, нет ли записей по ст. 36 Федерального закона № 218-ФЗ, убедился, что супруг продавца дал согласие [17]. Если же покупатель просто прошёл биометрию и на этом успокоился - это ещё не повод автоматически считать его добросовестным. Цифровизация, получается, не отменяет классические гражданско-правовые критерии осмотрительности. Она просто переносит их в новую среду.

Другие страны, кстати, тоже не спешат отказываться от содержательного контроля. В Германии сделки с недвижимостью требуют нотариальной формы (§ 311b Гражданского уложения Германии, Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) [7]. Нотариус проверяет дееспособность, обременения, явные пороки воли. Электронная идентификация через eID — для онлайн-сервисов, но нотариальное удостоверение она не заменяет. В Казахстане с 1 июля 2024 года запустили пилот по онлайн-сделкам с недвижимостью: биометрия сторон плюс видеозвонок нотариусу, который удостоверяет и личность, и подлинность сделки. Если продавец в браке, биометрию проходит и супруг. Регистрация занимает минут десять. Казахстанская модель соединяет биометрию с обязательным нотариальным контролем - цифра не вытесняет нотариуса, а дополняет его. Эстония пошла дальше: полностью электронная регистрация через портал e‑Kinnistusraamat с ID‑картой. Среднее время - один рабочий день, больше 95% заявлений подаются онлайн. Но и там сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения [21]. Правда, нотариус может удостоверить дистанционно, через видеомост - юридически это равносильно присутствию [8]. То есть эстонская модель, как и казахстанская, сохраняет человеческий барьер - нотариуса - даже при полной цифровизации. Россия же пошла другим путём: нотариус из звена идентификации исключён, кроме случаев, когда нотариальная форма обязательна.

В результате образуется лакуна, в которой проверка пороков воли остаётся за кадром. Именно поэтому зарубежный опыт важен не для копирования, а для понимания того, какие гражданско-правовые предохранители могут быть встроены в цифровую процедуру.

Из проведённого анализа вытекают следующие практические рекомендации, как обезопасить себя.

Защитить аккаунт на «Госуслугах». Использовать сложный пароль и двухфакторную аутентификацию. Никому не сообщать коды из СМС.

Следить за выпуском УКЭП. Подключить уведомления о выпуске сертификатов на своё имя.

Подключить уведомления Росреестра об изменениях по своим объектам недвижимости.

Установить запрет на электронные сделки без личного участия. Если вы не планировали продавать недвижимость, внесите в ЕГРН запись о невозможности регистрации перехода права без вашего личного присутствия. Тогда, даже если ваши данные будут скомпрометированы, мошенники не смогут снять такое ограничение дистанционно без вашего ведома. Заявление можно подать:

через «Госуслуги» (онлайн, потребуется УКЭП);

через сайт Росреестра (онлайн, потребуется УКЭП) - раздел «Услуги и Сервисы» - «Иное»;

через МФЦ (лично, нужен паспорт).

Снять запрет можно таким же заявлением. На установку и снятие потребуется до пяти рабочих дней.

Предложения по изменению законодательства:

Предварительное уведомление собственника с правом отказа в 24-часовой срок. Действующее регулирование (ч. 5 ст. 36.2 Федерального закона № 218-ФЗ) обязывает Росреестр направлять собственнику уведомление о поступлении электронного заявления о регистрации перехода права. Однако уведомление носит информационный характер: оно не приостанавливает регистрационную процедуру и не предоставляет собственнику правового механизма пресечения несанкционированной сделки. К моменту получения уведомления регистрация может быть уже завершена [12].

Предлагается дополнить ст. 36.2 Федерального закона № 218-ФЗ нормой, устанавливающей обязательную 24-часовую паузу между поступлением электронного заявления и началом правовой экспертизы. Собственник также вправе отклонить заявление через push-уведомление портала «Госуслуги» или SMS‑код. Неполучение ответа в течение 24 часов квалифицируется как согласие - регистрация продолжается в общем порядке. Получение отказа - основание для возврата заявления без рассмотрения и возможной блокировки сделки.

Двадцать четыре часа соразмерны сроку регистрации по ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ (семь рабочих дней) и не создают существенной задержки для легитимных сделок. Одновременно этот временной разрыв разрушает сценарий социальной инженерии, рассчитанный на завершение сделки до осознания собственником произошедшего.

Двухэтапная биометрическая верификация с временным разрывом. С 1 июля 2026 г. биометрическая идентификация через ЕБС применяется как второй фактор подтверждения личности при электронной подаче заявления о регистрации (Федеральный закон от 07.06.2025 № 133-ФЗ) [11]. Верификация проводится однократно - в момент подачи. Социальная инженерия, являющаяся основным вектором атак на электронные сделки, рассчитана на скорость: жертва под давлением третьих лиц проходит биометрию в течение нескольких минут, не осознавая существа совершаемых действий.

Предлагается ввести для сделок по отчуждению жилых помещений повторную биометрическую верификацию через 2 часа после первой - с иной контрольной фразой. После первой верификации заявление принимается в статус «предварительно подано». По истечении 2 часов система направляет собственнику уведомление с требованием повторного подтверждения. Только после второго подтверждения заявление поступает в правовую экспертизу.

Двухчасовой разрыв плохо совместим со сценариями силового давления: удержание жертвы у экрана в течение 2 часов и повторное прохождение верификации с новой фразой превышает возможности типичной социальной инженерии. Для легитимных сделок задержка несущественна - срок регистрации по ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ составляет семь рабочих дней. Область применения ограничивается сделками отчуждения (продажа, дарение); для обременений, аренды и ипотеки повторная верификация не требуется ввиду меньшего риска утраты права.

Период «созревания» электронной подписи для сделок с недвижимостью. Типичная мошенническая схема включает получение УКЭП на имя собственника (через утечку данных или подлог документов при идентификации в удостоверяющем центре), регистрацию в ЕБС и подачу заявления в течение одного дня. Собственник не успевает обнаружить выпуск подписи на своё имя и отозвать её.

Предлагается установить мораторий 14 календарных дней между выдачей УКЭП и возможностью её использования для подачи электронного заявления о регистрации перехода права на жилое помещение. В течение этого срока собственник уведомляется о выпуске УКЭП и вправе отозвать её через удостоверяющий центр в упрощённом порядке. При личном подтверждении собственником выпуска УКЭП в удостоверяющем центре (очная идентификация) мораторий сокращается до 3 дней.

Норма может быть реализована как дополнение к ст. 36.2 Федерального закона № 218-ФЗ: Росреестр при приёме электронного заявления проверяет дату выдачи сертификата УКЭП и возвращает заявление, поданное до истечения моратория.

Период охлаждения для дистанционных сделок. Законопроект № 1078594-8, внесённый в Государственную Думу в ноябре 2025 г., предлагает следующее: после подписания договора купли-продажи деньги покупателя не передаются продавцу сразу, а замораживаются на специальном счёте или аккредитиве на семь календарных дней. В течение этого срока продавец может передумать и отказаться от сделки. Если отказ не поступил, регистрация перехода права осуществляется в общем порядке, после чего средства переводятся на счёт продавца. Наличные расчёты при этом запрещаются полностью. Законопроект пока не принят [18].

Предлагается поддержать принятие законопроекта со следующей поправкой: исключение для альтернативных сделок. Если продавец в течение периода охлаждения приобретает иное жильё (подтверждается предварительным договором), заморозка средств не применяется - деньги переводятся на аккредитив с условием раскрытия после регистрации права покупателя на объект продавца. Без этого исключения период охлаждения парализует «цепочки» альтернативных сделок, составляющих значительную долю вторичного рынка.

Обязательное титульное страхование для сделок с единственным жильём продавца. Титульное страхование существует как добровольный продукт (тариф 0,2–0,5% от стоимости объекта), однако закон не обязывает его применение ни для какой категории сделок. При ипотеке выгодоприобретателем обычно назначается банк — в случае оспаривания сделки банк получает свои средства, а приобретатель остаётся с долгом и без квартиры.

Предлагается ввести в Федеральный закон № 218-ФЗ норму: при продаже единственного жилья продавца регистрация перехода права осуществляется при условии предъявления полиса титульного страхования на полную рыночную стоимость объекта, с назначением выгодоприобретелем приобретателя. Полис должен предусматривать ретроспективное покрытие — страхование событий, произошедших до заключения договора страхования, включая порок воли продавца и обман третьих лиц.

Для остальных сделок страхование остаётся добровольным. Обязательное страхование ограничено категорией единственного жилья - областью максимального риска и максимального ущерба.

Обязательное нотариальное удостоверение для продавцов 70 лет и старше и сделок с единственным жильём. Общий принцип нотариальной формы установлен ст. 163 ГК РФ: нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, а также если стороны сами договорились об этом. Конкретные случаи обязательного нотариального удостоверения применительно к недвижимости установлены в других нормах закона. Сделки с единственным жильём и сделки с пожилыми продавцами в этот перечень не входят.

Предлагается дополнить ст. 42 Закона № 218-ФЗ следующими основаниями:

продавец достиг 70 лет — обязательное нотариальное удостоверение с видеофиксацией процедуры и кратким когнитивным опросником (ориентировка во времени, месте, понимание существа сделки). Видеозапись хранится в реестре нотариальной палаты в течение пяти лет и доступна суду;

объект является единственным жильём продавца — обязательное нотариальное удостоверение.

Порог 70 лет выбран сознательно. Именно с этого возраста риски когнитивных нарушений начинают расти резко. И телефонное мошенничество в отношении пожилых людей именно тогда набирает обороты. При этом 70 лет - рубеж, который уже давно признан в социальном законодательстве. Так что назвать норму дискриминационной будет сложно. Когнитивный опросник и видеофиксация, конечно, медицинское освидетельствование не заменяют. Но они оставляют документальный след - свидетельство состояния продавца на момент сделки. А это уже доказательство, которое можно использовать в суде по ст. 177 ГК РФ.

Цифровизация сделок с жильём и защита добросовестного приобретателя - две линии, которые не могут развиваться порознь. Биометрия ускоряет оборот. Но содержательную проверку она не заменяет. И свободу волеизъявления не гарантирует.

Определение ВС РФ по делу Ларисы Александровны Долиной усилило защиту добросовестного покупателя по ст. 178 ГК РФ, а Тематический обзор № 12/2026 закрепил этот подход. Однако продавцы уже переориентировались на ст. 177 ГК РФ, где добросовестность покупателя практически не учитывается и где, по оценке экспертов, покупатель «почти гарантированно проигрывает» [23]. Принципиальное различие между ст. 178 (заблуждение) и ст. 179 (обман) состоит в том, что при обмане требуется доказать умысел контрагента, а при заблуждении — достаточно собственной ошибки, но добросовестность контрагента может заблокировать оспаривание. Статья 177 не учитывает добросовестность вовсе - и именно поэтому она становится главным инструментом оспаривания дистанционных сделок. В условиях дистанционных сделок через ЕБС этот риск возрастает: нет видеозаписи, нет личной встречи, нет свидетелей. Камера фиксирует совпадение лица, но не фиксирует свободу воли. Решение - не отказ от цифровизации, а её встраивание в систему гражданско-правовых гарантий: 24-часовая пауза с правом отказа, двухэтапная биометрическая верификация, система автоматических «красных флагов», период «созревания» УКЭП, «период охлаждения», обязательное титульное страхование и обязательная нотариальная форма для уязвимых категорий.

Жильё - не бытовая вещь, и потеря квартиры из‑за технического сбоя или судебной неопределённости не сравнима с забытым паролем.