Международный научный вестник

2782-3849

10.24412/2782-3849-2026-10-151-161

Other

Цифровизация сделок с жильем и защита добросовестного приобретателя: новые вызовы 2026 года

Digitalization of housing transactions and protection of the bona fide purchaser: new challenges of 2026

Третьяков

Степан Олегович

dmsbogd@mail.ru

магистрант, направление подготовки Юриспруденция, Институт деловой карьеры, город Москва

28102026

101511612309202626102026

В статье рассматривается взаимодействие двух тенденций: с одной стороны, сделки с жильём всё активнее переводят в цифру через Единую биометрическую систему (ЕБС) - на это нацелен Федеральный закон № 133-ФЗ. С другой - меняется судебный подход к защите добросовестного приобретателя. Толчком послужили определение Верховного Суда РФ № 5-КГ25-174-К2 по «делу Долиной» и Тематический обзор судебной практики ВС РФ № 12/2026. Данный вопрос - о совместимости и взаимодействии данных тенденций - нам предстоит рассмотреть. Идентификация теперь выстроена в три уровня: усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), ЕБС и единая система идентификации и аутентификации (ЕСИА). Но у этой схемы есть границы. Биометрия подтверждает личность человека. А вот юридическую чистоту объекта она не проверяет. И свободу волеизъявления не гарантирует. Для покупателя жилья отсюда вытекают новые риски. Биометрические данные необратимы, их невозможно изменит. Дипфейки становятся всё более убедительными. Остаётся и риск принуждения. Плюс цифровой разрыв: не каждый готов или может пользоваться такими системами. Особое внимание уделено разграничению ст. 178 и 179 ГК РФ, а также переориентации продавцов на ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий или руководить ими) после решения Верховного Суда. Анализируется перераспределение бремени доказывания добросовестности и законопроект о «периоде охлаждения». Что можно было бы предложить? Дать покупателю 24 часа на размышление с правом отказаться от сделки. Ввести двухступенчатую проверку биометрии. Установить период «созревания» для УКЭП и период охлаждения. Сделать обязательным страхование титула для некоторых видов сделки. И наконец, требовать нотариальную форму для продавцов от 70 лет и при отчуждении единственного жилья. Вывод отсюда простой: в цифровую эпоху защитить добросовестного приобретателя одними технологиями не выйдет, здесь обязательно нужны и гражданско-правовые гарантии.

The article examines the interaction of two trends: on the one hand, residential real estate transactions are increasingly being digitized through the Unified Biometric System (UBS)—Federal Law No. 133-FZ is aimed at this. On the other hand, the judicial approach to protecting the bona fide purchaser is changing. The impetus was provided by the ruling of the Supreme Court of the Russian Federation No. 5-KG25-174-K2 in the Dolina case and the Thematic Review of Judicial Practice of the Supreme Court of the Russian Federation No. 12/2026. We will have to examine this question—the compatibility and interaction of these trends. Identification is now structured on three levels: the enhanced qualified electronic signature (UKEP), the UBS, and the Unified System of Identification and Authentication (USIA). But this scheme has limits. Biometrics confirms a person’s identity. It does not, however, verify clear legal title to the property. Nor does it guarantee freedom of expression of will. For the home buyer, this gives rise to new risks. Biometric data are irreversible; they cannot be changed. Deepfakes are becoming increasingly convincing. The risk of coercion also remains. Add to this the digital divide: not everyone is willing or able to use such systems. Particular attention is paid to distinguishing between Articles 178 and 179 of the Civil Code of the Russian Federation, as well as to the reorientation of sellers toward Article 177 of the Civil Code of the Russian Federation (inability to understand the meaning of one’s actions or to control them) after the Supreme Court’s ruling. The redistribution of the burden of proving good faith and the draft law on a “cooling‑off period” are analyzed. What could be proposed? Give the buyer 24 hours to reflect, with the right to withdraw from the transaction. Introduce two‑stage biometric verification. Establish a “maturation” period for the UKEP and a cooling‑off period. Make title insurance mandatory for certain types of transactions. And finally, require a notarial form for sellers aged 70 and older and in cases of alienation of one’s only home. The conclusion is simple: in the digital age, it will not be possible to protect a bona fide purchaser with technology alone; civil‑law guarantees are also indispensable.

Единая биометрическая системадобросовестный приобретательдистанционные сделкиэлектронная регистрация правУКЭПдипфейкипериод охлаждениябремя доказываниянотариальная формаст. 177 ГК РФ

Unified Biometric Systembona fide purchaserremote transactionselectronic registration of rightsUKEPdeepfakescooling‑off periodburden of proofnotarial formArticle 177 of the Civil Code of the Russian Federation

[1] Анти-малware. Биометрия в сделках с недвижимостью: риски, защита и новые правила Росреестра. — 2026. – 9 июля. — URL: https://www.anti-malware.ru/analytics/Threats_Analysis/Biometrics‑and-the‑real-estate-market (дата обращения: 17.09.2026).

[2] Немкин Антон: Биометрия уже встроилась в повседневность граждан России // Российская газета. — 2026. — 4 янв. — URL: https://rg.ru/2026/01/04/anton-nemkin-biometriia-uzhe-vstroilas‑v-povsednevnost-grazhdan-rossii.html?ysclid=mu6ow6h1wm879054795 (дата обращения: 13.09.2026).

[3] Бурмакин А. А., Заикина И. В. Критерии добросовестности приобретателя недвижимости: анализ судебной практики и проблемы распределения бремени доказывания // CyberLeninka. - 2026 - URL: https://cyberleninka.ru/article/n/kriterii-dobrosovestnosti-priobretatelya-nedvizhimosti-analiz-sudebnoy-praktiki‑i-problemy-raspredeleniya-bremeni-dokazyvaniya?ysclid=mu6oub7a5u143315562 (дата обращения: 07.09.2026).

[4] В России выросло число случаев кибермошенничества с дипфейками // РИА Новости. — 2026. — 3 сент. — URL: https://ria.ru/20260903/moshennichestvo-2115018407.html?ysclid=mu6osj6b9x233277390 (дата обращения: 14.09.2026).

[5] В России начали регистрировать первые сделки с недвижимостью с использованием биометрии // Росреестр. — 2026. — 23 июля. — URL: https://rosreestr.gov.ru/press/news/502153/?ysclid=mu6or8ke6x963932220 (дата обращения: 08.08.2026).

[6] Доступное жильё: покупатели по «схеме Долиной» продолжают терять квартиры и деньги / А. Одоева // Известия. — 2026. — 12 авг. — URL: https://iz.ru/2147534/alina-odoeva/dostupnoe-zhule-pokupateli‑po-skheme-dolinoi-prodolzhaiut-teriat-kvartiry‑i-dengi?ysclid=mu6opitk8r891920054 (дата обращения: 20.08.2026).

[7] Гражданское уложение Германии (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) : ввод. закон к Гражданскому уложению / пер. с нем. ; науч. ред. А. Л. Маковский [и др.]. — 2-е изд., перераб. — Москва : Волтерс Клувер, 2006. — 816 с.

[8] Дистанционное удостоверение и распознание лица // Notarite Koda. – 2023. — URL: https://www.notar.ee/ru/teabekeskus/kaugtoestus (дата обращения: 08.09.2026).

[9] Ляужев А. А. Особенности реализации принципа автономии воли сторон в гражданских правоотношениях в связи с использованием цифровых технологий // ЭКОНОМИКА. ПРАВО. ОБЩЕСТВО. — 2024. — URL: https://epo.rea.ru/jour/article/view/789?ysclid=mu6ohap38m327845058 (дата обращения: 17.08.2026).

[10] Михайлова С. Ю., Иванова Е. В. Правовые сущность и содержание категории «электронный документ» // Право и практика. — 2022. — № 2. — С. 194–197.

[11] О внесении изменения в статью 36.2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»: Федеральный закон от 07.06.2025 № 133-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2025. — № 24. — Ст. 3141.

[12] О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 04.08.2026) // Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29 (ч. I). — Ст. 4344.

[13] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2025 г. № 5-КГ25-174-К2 // Законы, кодексы и нормативно – правовые акты РФ. — URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii‑po-grazhdanskim-delam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-16122025-n-5-kg25-174-k2-2-3872025-uid-77rs0030-02-2024-006532-55/?ysclid=mu6of6xp5s417418764 (дата обращения: 17.09.2026).

[14] Оспаривание договора по мотиву обмана (ст. 179 ГК РФ): понятие, формы, судебная практика // Право ПРО. — 2026. — URL: https://pravo‑pro.ru/blog/posts/osparivanie-dogovora-po obmanu/?ysclid=mu6odxgksd695526979 (дата обращения: 17.09.2026).

[15] Оспаривание договора по мотиву заблуждения (ст. 178 ГК РФ) // Право ПРО. — 2026. — URL: https://pravo‑pro.ru/blog/posts/osparivanie-dogovora-po‑zabluzhdeniyu/?ysclid=mu6oazolrw589058238 (дата обращения: 01.09.2026).

[16] После «дела Долиной» суды стали вдвое чаще защищать покупателей квартир // Известия. — 2026. — 4 авг. — URL: https://iz.ru/2143377/2026-08-04/posle-dela-dolinoi-sudy-stali-vdvoe-chashche-zashchishchat-pokupatelei-kvartir?ysclid=mu6o96pkuv23767182 (дата обращения: 15.08.2026).

[17] Постановление Правительства РФ от 03.03.2016 № 167 «О порядке информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с иными государственными или муниципальными информационными системами» // Собрание законодательства РФ. — 2016. — № 11. — Ст. 1546.

[18] Предложено защитить права добросовестного приобретателя жилья от возможных злоупотреблений продавца // Адвокатская газета. — 2025. — URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/predlozheno-zashchitit-prava-dobrosovestnogo-priobretatelya-zhilya-ot‑vozmozhnykh-zloupotrebleniy-prodavtsa/ (дата обращения: 15.09.2026).

[19] Решение Буйнакского городского суда Республики Дагестан по делу № 2-530/2020 // Судебные и нормативные акты РФ. — URL: https://sudact.ru/regular/doc/4351J0sYtwV8/ (дата обращения: 17.09.2026).

[20] Соловяненко Н. И. Взаимосвязь категорий «надёжность» и «ответственность» в системе правового регулирования и применения электронной подписи // Проблемы экономики и юридической практики. — 2025. — Т. 21, № 5. — С. 116–121.

[21] Сравнительный анализ современных систем регистрации прав на недвижимость: опыт РФ, Германии, Великобритании, США и Эстонии / Гумеров А.Ф. // Молодой учёный. — 2025. — № 27. — С. 154-156.

[22] Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 12/2026 «По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения»: утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.07.2026, пост. № 15А/2026 // Законы, кодексы и нормативно – правовые акты Российской Федерации — URL: https://legalacts.ru/sud/tematicheskii-obzor-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-n-122026-po‑delam-sviazannym‑s-osparivaniem-sdelok-povlekshikh-perekhod-prava-sobstvennosti/?ysclid=mu6nw25opc628711453 (дата обращения: 17.09.2026).

[23] Эксперты: суды после дела Долиной по‑прежнему встают на сторону продавцов // РИА Недвижимость. — 2026. — 13 мая. — URL: https://realty.ria.ru/20260513/dolina-2091133543.html (дата обращения: 10.09.2026).

[24] Entrust: технологии GenAI и дипфейки усиливают рост подделок и подрывают биометрическую идентификацию // CISOCLUB. — 2025. — URL: https://cisoclub.ru/entrust-tehnologii-genai‑i-dipfejki-usilivajut-rost-poddelok-i‑podryvajut-biometricheskuju-identifikaciju/?ysclid=mu6nt5eq8s999233288 (дата обращения: 02.09.2026).

[1] Anti-malware. Biometrics in real estate transactions: risks, protection and new rules of Rosreestr. — 2026. - July 9. — URL: https://www.anti-malware.ru/analytics/Threats_Analysis/Biometrics‑and-the‑real-estate-market (дата обращения: 17.09.2026).

[2] Nemkin Anton: Biometrics have already been integrated into the everyday life of Russian citizens // Rossiyskaya Gazeta. — 2026. — 4 янв. — URL: https://rg.ru/2026/01/04/anton-nemkin-biometriia-uzhe-vstroilas‑v-povsednevnost-grazhdan-rossii.html?ysclid=mu6ow6h1wm879054795 (дата обращения: 13.09.2026).

[3] Burmakin A. A., Zaikina I. V. Criteria of good faith of the real estate acquirer: analysis of judicial practice and problems of burden of proof distribution // CyberLeninka. - 2026 - URL: https://cyberleninka.ru/article/n/kriterii-dobrosovestnosti-priobretatelya-nedvizhimosti-analiz-sudebnoy-praktiki‑i-problemy-raspredeleniya-bremeni-dokazyvaniya?ysclid=mu6oub7a5u143315562 (дата обращения: 07.09.2026).

[4] In Russia, the number of cases of cyber fraud with deepfakes has increased // RIA Novosti. — 2026. - September 3 - URL: https://ria.ru/20260903/moshennichestvo-2115018407.html?ysclid=mu6osj6b9x233277390 (access date: 14.09.2026).

[5] In Russia, they began to register the first real estate transactions using biometrics // Rosreestr. — 2026. - July 23. - URL: https://rosreestr.gov.ru/press/news/502153/?ysclid=mu6or8ke6x963932220 (access date: 08.08.2026).

[6] Affordable housing: buyers according to the "Dolina scheme" continue to lose apartments and money / A. Odoeva // Izvestia. — 2026. — 12 авг. — URL: https://iz.ru/2147534/alina-odoeva/dostupnoe-zhule-pokupateli‑po-skheme-dolinoi-prodolzhaiut-teriat-kvartiry‑i-dengi?ysclid=mu6opitk8r891920054 (дата обращения: 20.08.2026).

[7] German Civil Code (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB): input. law to the Civil Code / trans. With it.; scientific. ed. A. L. Makovsky [et al.]. - 2nd ed., Revised - Moscow: Volters Kluver, 2006. - 816 s.

[8] Remote identity and face recognition // Notarite Koda. – 2023. - URL: https://www.notar.ee/ru/teabekeskus/kaugtoestus (access date: 08.09.2026).

[9] Lyauzhev A. A. Peculiarities of the implementation of the principle of autonomy of the will of the parties in civil legal relations in connection with the use of digital technologies // ECONOMY. RIGHT. Society. — 2024. - URL: https://epo.rea.ru/jour/article/view/789?ysclid=mu6ohap38m327845058 (access date: 17.08.2026).

[10] Mikhailova S. Yu., Ivanova E. V. Legal essence and content of the category "electronic document" // Law and practice. — 2022. — № 2. - S. 194-197.

[11] On Amending Article 36.2 of the Federal Law "On State Registration of Real Estate": Federal Law of 07.06.2025 No. 133-FZ // Collection of Legislation of the Russian Federation. — 2025. — № 24. - Art. 3141.

[12] On state registration of real estate: Federal Law of 13.07.2015 No. 218-FZ (as amended on 04.08.2026) // Collection of Legislation of the Russian Federation. — 2015. - No. 29 (part I). - Art. 4344.

[13] Determination of the Judicial Collegium for Civil Cases of the Supreme Court of the Russian Federation of December 16, 2025 No. 5-KG25-174-K2 // Laws, Codes and Regulations of the Russian Federation. — URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii‑po-grazhdanskim-delam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-16122025-n-5-kg25-174-k2-2-3872025-uid-77rs0030-02-2024-006532-55/?ysclid=mu6of6xp5s417418764 (дата обращения: 17.09.2026).

[14] Challenging the contract on the grounds of deception (Article 179 of the Civil Code of the Russian Federation): concept, forms, judicial practice // Law on missile defense. — 2026. — URL: https://pravo‑pro.ru/blog/posts/osparivanie-dogovora-poobmanu/?ysclid=mu6odxgksd695526979 (дата обращения: 17.09.2026).

[15] Challenging the contract based on a delusion (Article 178 of the Civil Code of the Russian Federation) // Missile defense law. — 2026. — URL: https://pravo‑pro.ru/blog/posts/osparivanie-dogovora-po‑zabluzhdeniyu/?ysclid=mu6oazolrw589058238 (дата обращения: 01.09.2026).

[16] After the "Dolina case," the courts began to protect apartment buyers twice as often // Izvestia. — 2026. — 4 авг. — URL: https://iz.ru/2143377/2026-08-04/posle-dela-dolinoi-sudy-stali-vdvoe-chashche-zashchishchat-pokupatelei-kvartir?ysclid=mu6o96pkuv23767182 (дата обращения: 15.08.2026).

[17] Decree of the Government of the Russian Federation of 03.03.2016 No. 167 "On the Procedure for Information Interaction of the Federal State Information System for Maintaining the Unified State Register of Real Estate with Other State or Municipal Information Systems" // Collection of Legislation of the Russian Federation. — 2016. — № 11. - Art. 1546.

[18] It is proposed to protect the rights of a bona fide purchaser of housing from possible abuse of the seller // Lawyer's newspaper. — 2025. — URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/predlozheno-zashchitit-prava-dobrosovestnogo-priobretatelya-zhilya-ot‑vozmozhnykh-zloupotrebleniy-prodavtsa/ (дата обращения: 15.09.2026).

[19] Decision of the Buinaksk City Court of the Republic of Dagestan in case No. 2-530/2020 // Judicial and regulatory acts of the Russian Federation. - URL: https://sudact.ru/regular/doc/4351J0sYtwV8/ (access date: 17.09.2026).

[20] Solovyanenko N. I. The relationship between the categories "reliability" and "responsibility" in the system of legal regulation and the use of electronic signatures // Problems of economics and legal practice. — 2025. - T. 21, NO. 5. - S. 116-121.

[21] Comparative analysis of modern real estate registration systems: the experience of the Russian Federation, Germany, Great Britain, USA and Estonia / Gumerov A.F. // Young scientist. — 2025. — № 27. - S. 154-156.

[22] Thematic review of the Supreme Court of the Russian Federation No. 12/2026 "In cases related to challenging transactions that entailed the transfer of ownership of residential premises": approved Presidium of the Supreme Court of the Russian Federation 01.07.2026, post. № 15А/2026 // Laws, codes and regulations of the Russian Federation — URL: https://legalacts.ru/sud/tematicheskii-obzor-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-n-122026-po‑delam-sviazannym‑s-osparivaniem-sdelok-povlekshikh-perekhod-prava-sobstvennosti/?ysclid=mu6nw25opc628711453 (access date: 17.09.2026).

[23] Experts: after the Dolina case, the courts still side with the sellers // RIA Real Estate. — 2026. - May 13. - URL: https://realty.ria.ru/20260513/dolina-2091133543.html (access date: 10.09.2026).

[24] Entrust: GenAI technologies and deepfakes amplify the growth of counterfeits and undermine biometric identification // CISOCLUB. — 2025. — URL: https://cisoclub.ru/entrust-tehnologii-genai‑i-dipfejki-usilivajut-rost-poddelok-i‑podryvajut-biometricheskuju-identifikaciju/?ysclid=mu6nt5eq8s999233288 (access date: 02.09.2026).