Международный научный вестник2782-384910.24412/2782-3849-2026-6-325-330OtherПравовые риски инвестора при аренде земли в ОЭЗ: проблемы субаренды и перенаймаLegal risks of an investor when leasing land in an SEZ: issues of sublease and lease reassignmentНикифороваВарвара ЕвгеньевнаNikiforovaVarvara Evgenievnanikiffforovaaaa@gmail.comIndependent researcher, St. Petersburgнезависимый исследователь, г. Санкт-Петербург3006202663253301505202625062026

Правовой режим аренды земельных участков в особых экономических зонах формирует специфические риски для инвесторов, обусловленные коллизией норм гражданского, земельного и специального законодательства. Настоящее исследование направлено на выявление и систематизацию правовых рисков, возникающих при субаренде и перенайме земельных участков в границах особых экономических зон. На основе анализа действующего законодательства и материалов арбитражной практики установлено, что отсутствие чёткого законодательного разграничения между субарендой и перенаймом, неурегулированность судьбы субарендных отношений при утрате арендатором статуса резидента, а также отсутствие легального определения понятия «группа резидентов» носят системный характер и влекут реальные имущественные потери для инвесторов. Научная новизна исследования состоит в комплексной квалификации выявленных правовых рисков и разработке конкретных предложений по совершенствованию законодательства об особых экономических зонах.

The legal regime for leasing land plots in special economic zones creates specific risks for investors due to conflicts between civil, land, and special legislation. This study aims to identify and systematize the legal risks arising from sublease and lease reassignment of land plots within special economic zones. Based on the analysis of current legislation and arbitration case law, it has been established that the lack of clear legislative distinction between sublease and lease reassignment, the unresolved fate of sublease relations upon the tenant’s loss of resident status, and the absence of a legal definition of «resident group» are systemic in nature and entail real property losses for investors. The scientific novelty of the study lies in the comprehensive qualification of the identified legal risks and the development of specific proposals for improving legislation on special economic zones.

арендные отношенияособая экономическая зонарезидентсубарендаперенаёмколлизия норминвестиционные рискигруппа лицарбитражная практикаlease relationsspecial economic zoneresidentsubleaselease reassignmentconflict of normsinvestment risksgroup of personsarbitration practiceГражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (ред. от 30.01.2026) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.Федеральный закон от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 30 (ч. II). – Ст. 3127.Закон РСФСР от 22.03.1991 №948-1 (ред. от 31.07.2025) «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» // Российская газета. – 1991. – Ст. 212.Постановление Правительства РФ от 06.06.2025 №846 «Об утверждении Правил передачи арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, являющимся резидентом особой экономической зоны или управляющей компанией особой экономической зоны, арендных прав в залог» [Электронный ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http:// www.pravo.gov.ru (дата обращения: 01.04.2026).Дело № А40-286584/2025 Арбитражный суда города Москвы «О неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды» [Электронный ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http://www.pravo. gov.ru (дата обращения: 01.04.2026).Кобякова Д. В. Правовой режим предоставления земельных участков в особых экономических зонах // Государственная власть и местное самоуправление в современный период: сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции, Стерлитамак, 22 апреля 2022 года / Отв. редактор Н.Н. Бойко. Том Выпуск XII. – Стерлитамак: Стерлитамакский филиал Уфимского университета науки и технологий, 2022. – С. 51-53.Рига А. А. Анализ эффективности использования земельных ресурсов особых экономических зон // Московский экономический журнал. – 2025. – Т. 10, № 1. – С. 369-383.Рига А. А. Динамика и эффективность использования земельных ресурсов в особых экономических зонах Российской Федерации // International Journal of Professional Science. – 2025. – № 6-1. – С. 75-85.Рига А. А. Землепользование в особых экономических зонах // Экспериментальные и теоретические исследования в современной науке: Сборник статей по материалам CXIV международной научно-практической конференции, Новосибирск, 30 июня 2025 года. 6 (106). – Новосибирск: ООО «Сибирская академическая книга», 2025. – С. 100-108.Civil Code of the Russian Federation (Part One) No. 51-FZ dated November 30, 1994 (as amended 31.07.2025, as amended 25.03.2026) (as amended and supplemented, entry as of 01.08.2025) //Collection of legislation of the Russian Federation. – 1994. – № 32. - Art. 3301.Land Code of the Russian Federation No. 136-FZ dated October 25, 2001 (as amended 30.01.2026) (as amended and supplemented, entry as of 01.03.2026) //Collection of legislation of the Russian Federation. – 2001. – № 44. - Art. 4147.Federal Law of July 22, 2005 No. 116- FZ “On Special Economic Zones in the Russian Federation “//Collection of Legislation of the Russian Federation. – 2005. - No. 30 (part II). - Art. 3127.Law of the RSFSR of 22.03.1991 No. 948- 1 (ed. 31.07.2025) “ On Competition and Restriction of Monopolistic Activities in Commodity Markets “// Rossiyskaya Gazeta. – 1991. - Art. 212.Decree of the Government of the Russian Federation of 06.06.2025 No. 846 “On approval of the Rules for the transfer by the tenant of a land plot in state or municipal ownership, which is a resident of a special economic zone or a management company of a special economic zone, rental rights as collateral” [Electronic resource]//Official Internet portal of legal information. - Access mode: http:// www.pravo.gov.ru (access date: 01.04.2026).Case No. A40-286584/2025 of the Moscow Arbitration Court “On non-fulfillment or improper fulfillment of obligations under lease agreements” [Electronic resource]//Official Internet portal of legal information. - Access mode: http:// www.pravo.gov.ru (access date: 01.04.2026).Kobyakova D.V. Legal regime for the provision of land plots in special economic zones// State power and local self-government in the modern period: collection of materials from the All-Russian Scientific and Practical Conference, Sterlitamak, April 22, 2022/Otv. editor N.N. Boyko. Volume Issue XII. - Sterlitamak: Sterlitamak branch of the Ufa University of Science and Technology, 2022. - S. 51-53.Riga A. A. Analysis of the effectiveness of the use of land resources of special economic zones//Moscow Economic Journal. – 2025. - T. 10, NO. 1. - S. 369-383.Riga A. A. Dynamics and efficiency of land resources use in special economic zones of the Russian Federation//International Journal of Professional Science. – 2025. – № 6-1. - S. 75-85.Riga A. A. Land use in special economic zones//Experimental and theoretical research in modern science: Collection of articles based on the materials of the CXIV international scientific and practical conference, Novosibirsk, June 30, 2025. 6 (106). - Novosibirsk: Siberian Academic Book LLC,